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住宅ローン減税を利用する

 

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は中古住宅購入にあたり、「住宅ローン減税を確実に利用するには」です。

こんなケースで考えてみましょう

例:所有権移転まであと3週間、住宅ローン減税適用について担当する仲介会社の言っていることが2転3転して信用ならないので、お客様は不安になりました。

この物件は築35年の木造住宅で宅建業者による再販物件です。

お客様は売主と直接取引しているわけではなく、間に別の仲介会社が入っていて、この買主側の仲介会社が問題の原因となっています。

住宅ローン減税を利用する場合

築後年数要件に抵触するため耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が必要になります。

売主が宅地建物取引業者の場合は、「住まい給付金」のこともあるので、まずは既存住宅売買瑕疵保険に加入してもらうように交渉するのが妥当です。
再販物件は売主によってリフォームされているケースも多く、また、売主である宅建業者にとっても保険でリスクヘッジできるので、それほど悪い話ではありません。

売主に既存住宅売買瑕疵保険の加入を断られてしまった場合は、耐震基準適合証明書を検討します。この場合は「すまい給付金」の給付要件からはずれます。

耐震基準適合証明書は発行時期によって手続きが重要に異なります。
所有権移転(引き渡し前)までに耐震基準適合証明書が発行できる場合は良いのですが、耐震改修工事を行わないと証明書が発行できない場合(通常は引き渡し前の改修工事は難しい)は、所有権移転後に証明書を発行する手続きが必要で、この手続きを誤ると、証明書が発行されても住宅ローン減税の対象にならないという状態に陥ります。

所有権移転後のポイントは3つです。
一・所有権移転までに仮申請を行うことです
二・所有権移転に当たって予め住民票を移しておく「新住所登記」を行ってはいけないことです。つまり旧住所にて所有権移転登記を行う(ただし、登録免許税減額対象外となります)
三・所有権移転後に耐震改修工事が必要だということです。ただし、適用を受けるには当該家屋の取得後6ケ月以内に居住しなくてはなりません。

前置きが長くなりました。
今回ご相談いただいた時点での状況は下記になります。

・既存住宅売買瑕疵保険については交渉をする。
・住宅ローンの金銭消費貸借契約で、新住所登記のための住民票移転を行ってはいけない。
・住宅ローン減税は、引き渡し前に仮申請が必要。
・不動産売買契約後に耐震基準を満たしていることが判明した場合でも、なんらかの改修工事が必要です。。
・引き渡し後に改修工事を実施するため登録免許税軽減(軽減税率の適用がない場合は2%、適用がある場合は0.3%)の対象となりません。

売主が宅建業者の場合の考え方は前述の通りなので、まずは瑕疵保険を使えないか、すぐに売主へ交渉する。
新耐震の物件の場合、リフォーム済みの物件であれば瑕疵保険の検査に合格する可能性が高いからです。

続いて、既に住民票を移してしまっている場合、所有権移転後の証明書発行では適用できません。
瑕疵保険がダメだった場合は、何としてでも所有権移転までに耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。

このケースの仲介会社(買主側)の適切な説明が大変重要です。

次のような不手際を起こさない仲介業者に依頼することが大切です。

・売主が宅建業者なのに既存住宅売買瑕疵保険の交渉をしていなかった。
・木造住宅の場合、所有権移転後の証明書発行になることが多いのに、通常の取引の流れで「新住所登記」を指示してしまった。
・築後年数要件を超える住宅の取引を行うのに、住宅ローン減税を適用するための方法を具体的に検討していなかった。
・耐震基準適合証明書を発行するためには耐震改修工事が必要であることを買主へ説明していなかった。

ただ、不動産売買契約と住宅ローン減税の制度は直接の関係がないので、トラブルの場合は「業務範囲外なので」と逃げる仲介会社が多いと思います。※買主が泣き寝入りするケースが多いと思います。

事例をご紹介しましたが、このケースで得られる教訓は二つです。
一つ目は仲介会社の言うことを鵜呑みにしないこと。
二つ目はメールなのでも良いので、住宅購入意思決定に関わるプロセスはなるべく履歴(住宅ローン減税の利用が購入決定要因)を残すこと。
一番最悪なのは言った言わないの状況に陥ることです。また、文中に記載した通り税制に関することは本来仲介業務の範囲ではないので、仲介会社からアドバイスを受けた場合は必ず履歴を残すことが大切です。

住宅ローン減税は早めの相談が一番です。
不動産売買契約後では遅すぎる場合があるので、買付申込のタイミングで、後工程について具体的に動き始めるようにしましょう

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

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